Les gouvernements et l'absorption

Depuis l’élection de 1970, seulement deux partis ont gouverné le Québec : les partis libéral et québécois. Bien qu’il soit possible qu’un autre parti soit majoritaire à l’Assemblée Nationale au lendemain du 4 septembre, l’analyse qui suit se veut assez simpliste dans son approche et dans ses conclusions.

Plusieurs articles ont été publiés récemment sur les conséquences de l’élection du Parti Québécois sur le marché immobilier québécois, notamment cet article d’Allison Lampert ou le blogue de Maxime Bergeron.

La situation est fort complexe et il y a plusieurs variables. En interrogeant quelques courtiers immobiliers d’expérience, on peut toutefois tirer quelques conclusions :

1.      Le Plan Nord a d’ores et déjà attiré des entreprises étrangères au Québec;

2.     Le PQ a créé par le passé un climat d’instabilité politique qui peut faire fuir des entreprises;

3.     Le PQ a cependant fait des efforts significatifs pour attirer des entreprises à Montréal.

L’effet sur le milieu des affaires est incertain. L’économie canadienne est en relativement bon état et elle devrait continuer dans cette direction. Le Plan Nord initié par Charest attire déjà plusieurs entreprises étrangères (chinoises et autres) au Québec et certaines évaluent leurs possibilités pour établir des bureaux dans la métropole. Un changement du climat politique, ou l’abolition de ce programme viendrait évidemment mettre en veilleuse leurs plans, privant le Québec d’emplois et le centre-ville d’une bonne dose d’absorption.

Formellement, la définition de l’absorption nette est la suivante : c’est le changement dans l’espace physiquement occupé depuis la période précédente. L’absorption nette peut être positive ou négative. L’activité de prélocation n’est pas incluse dans le calcul de l’absorption nette puisqu’elle n’implique pas de changement dans l’occupation. 

Depuis les trente dernières années, on observe en moyenne plus de 600 000 pieds carrés en absorption annuelle. Avec ces chiffres en main, nous nous sommes livrés à une petite expérience.  Statistiquement parlant, les années durant lesquelles le PQ gouverne le Québec, on enregistre en moyenne 300 000 pieds carrés de moins que durant des années où c’est le PLQ qui est au pouvoir ! Vu notre échantillon plutôt restreint (trente ans de données sur un total de quarante ans de bipartisme), cette moyenne ne peut être qu’un indicateur du climat d’affaires causé par le parti séparatiste et plusieurs autres indicateurs (croissance du PIB, nombre d'emplois créés, revenu annuel moyen, etc.) pourraient être utilisés et des conclusions opposées pourraient être tirées.

Montréal est une ville superbe. Sa ligne d’horizon promet de changer très bientôt avec la construction de nouvelles tours tout autour du centre Bell et près du Square-Victoria. Dans les années 1990, le PQ a contribué à la construction des Cités du Multimédia et du Commerce Électronique. Tout ce parc d’immeubles a changé la dynamique du centre-ville montréalais. Le gouvernement d’alors, dans un désir d’attirer des entreprises étrangères,  a offert de subventions généreuses à celles voulant s’y établir. C’est plutôt des entreprises déjà établies à Montréal qui y ont consolidé leur espace, ou encore des entreprises de technologie de l’information en démarrage qui s’y sont installées. L’effet final est difficile à quantifier.

Bref, le marché est déjà en mode attentiste. Bien qu’il soit peu probable qu’un gouvernement péquiste se lance en campagne référendaire en début de mandat, il est clair que le milieu des affaires, et l’immobilier commercial, seront affectés par un changement de gouvernement.