On Industrial Construction

Last week, I wrote a post on the consequences of a PQ government on the Montréal downtown market annual absorption (i.e. the difference between occupied space from one period to another). This time, I thought it would be interesting to look at the industrial building new supply across the different time periods as we have access to decades of data.

Economic cycles’ influence is very clear on industrial building new supply.

Here is the big picture: since the 70s, in the Greater Montréal Area (GMA), more than 200 million square feet of industrial space have been built. On the diagram below, I identified the party in power, as well as the economic shocks and the Québec sovereignty referenda.

Even if on average, there is an annual difference of about a million square feet in industrial deliveries during the PQ years and a notable slowdown after the two referenda, industrial construction follows the economic cycles. The early 2000s are a proof that the market can be healthy even if there is a PQ government in place.

There is room for worries however: after the 2008 financial crisis, the market never seemed to return to a healthy level. Speculative construction of industrial buildings is at its lowest since 1917! As we wrote in our 2012 first quarterreport, without new deliveries, “… aging buildings in the suburbs, built in the last fifty years, will continue to fill up gradually, despite their ceilings often being too low for current industry needs. Older, industrial loft-type buildings located in midtown and often dating from the early 20th century should continue to be converted into residential condos and Class B office space.”

Constructions industrielles

Après ma note de la semaine dernière au sujet des conséquences d’un gouvernement péquiste sur l’absorption au centre-ville de Montréal (soit la différence entre l’espace occupé d’une période à l’autre), j’ai pensé jeter un œil aux livraisons d’édifices industriels durant les différentes périodes.

Cette fois, plusieurs décennies de données ! On peut clairement voir l’influence des cycles économiques sur les constructions industrielles dans la région métropolitaine.

Voici la « big picture » : depuis les années 70, dans la Grande Région de Montréal (GRM), plus de 200 millions de pieds carrés d’édifices industriels ont été construits. Sur le diagramme ci-dessous, j’ai identifié le parti au pouvoir, les chocs économiques et les referenda sur la souveraineté.

Bien qu’il y ait en moyenne un million de pied carrés d’espaces industriels en moins livrés durant les années péquistes, et qu’un certain ralentissement soit enregistré suivant les referenda, la construction d’édifices industriels obéit plutôt aux cycles économiques. Le début des années 2000 est la preuve que le marché peut être en santé même avec un gouvernement péquiste !

Ce qui est inquiétant maintenant, c’est la lenteur de la reprise suivant le choc financier de 2008. La construction spéculative d’édifices industriels est à son plus bas niveau depuis 1917 ! On l’a dit dans notre rapport sur le marché industriel du premier trimestre 2012 du premier trimestre : en l’absence de nouvelles livraisons, « […] les édifices vieillissants de la banlieue, érigés durant les cinquante dernières années, bien que leurs plafonds soient souvent trop bas pour les besoins actuels de l’industrie, continueront de se remplir progressivement. Les vieux édifices industriels de type loft, distribués dans le cœur de la métropole et souvent construits au début du XXe siècle, devraient continuer leur conversion en condominiums résidentiels et édifices à bureaux de catégorie B. » 

Governments and Absorption

For English readers, here’s yesterday post in Shakespeare’s language.

Since the 1970 election, only two parties have been in power in Québec: the Liberals and the Parti Québécois. Even if it is possible that another party be elected on September 4^th, the following analysis is rather simplistic by its approach and its conclusions.

Several articles have recently been published regarding the consequences of the election of the PQ on Québec real estate market, such as this article by Allison Lampert or on Maxime Bergeron’s blog.

The situation is very complex and has many variables. We conducted a survey on a few experienced real estate brokers and we thus can conclude the following:

1.      The Plan Nord already attracted foreign companies in the province;

2.     The PQ is partly responsible for the politic instability climate that may induce companies to leave;

3.     The PQ tried very hard to attract new companies in Montréal.

The effect on the business environment is uncertain. The Canadian economy is in relatively good shape and it should go on in this direction. Charest’s Plan Nord is already attracting several foreign companies (Chinese and others) in the province and some are assessing their needs for office space in Montréal. A change in the political climate, or the abolition of this program would force them to put their plans on hold, which would deprive the province of many jobs and Montréal Central Business District of a lot of absorption.

Absorption… namely the net change in physically occupied space between the current measurement period and the last measurement period. Net absorption can be either positive or negative. Preleasing activity is not included in net absorption calculations because pre-leasing does not involve any change in occupancy. In the last thirty years, we have recorded on average 600,000 square feet of annual absorption in the Montréal downtown district. With these numbers, we conducted a small experiment. Statistically speaking, during the years of PQ’s rule, we recorded on average 300,000 square feet less than during the years of a PLQ rule! However, our sample is restricted (thirty years of data on forty year of bipartism) and this average can only be treated as an indicator of the business climate caused by the separatist party.

Montréal is a superb city. Its skyline will change shortly with the construction of new towers near the Bell Center and the near Square-Victoria. During the 1990s, the PQ contributed to the construction of Multimedia City and the E-Commerce Centre. These building parks changed the dynamics of the downtown markets. The PQ government wanted to attract foreign companies and thus offered generous subsidies to the ones that would move in the new complexes. Instead, companies already present in Montréal consolidated their space and moved in, as well as start-up information technology companies. The final effect of this construction boom and fiscal policy is hard to quantify.

The market is already in wait-and-see mode. It is unlikely that a PQ government would initiate a referendum campaign at the dawn of their mandate, but it is clear that the business environment, and the commercial real estate market, will be affected by a change in the government.

Les gouvernements et l'absorption

Depuis l’élection de 1970, seulement deux partis ont gouverné le Québec : les partis libéral et québécois. Bien qu’il soit possible qu’un autre parti soit majoritaire à l’Assemblée Nationale au lendemain du 4 septembre, l’analyse qui suit se veut assez simpliste dans son approche et dans ses conclusions.

Plusieurs articles ont été publiés récemment sur les conséquences de l’élection du Parti Québécois sur le marché immobilier québécois, notamment cet article d’Allison Lampert ou le blogue de Maxime Bergeron.

La situation est fort complexe et il y a plusieurs variables. En interrogeant quelques courtiers immobiliers d’expérience, on peut toutefois tirer quelques conclusions :

1.      Le Plan Nord a d’ores et déjà attiré des entreprises étrangères au Québec;

2.     Le PQ a créé par le passé un climat d’instabilité politique qui peut faire fuir des entreprises;

3.     Le PQ a cependant fait des efforts significatifs pour attirer des entreprises à Montréal.

L’effet sur le milieu des affaires est incertain. L’économie canadienne est en relativement bon état et elle devrait continuer dans cette direction. Le Plan Nord initié par Charest attire déjà plusieurs entreprises étrangères (chinoises et autres) au Québec et certaines évaluent leurs possibilités pour établir des bureaux dans la métropole. Un changement du climat politique, ou l’abolition de ce programme viendrait évidemment mettre en veilleuse leurs plans, privant le Québec d’emplois et le centre-ville d’une bonne dose d’absorption.

Formellement, la définition de l’absorption nette est la suivante : c’est le changement dans l’espace physiquement occupé depuis la période précédente. L’absorption nette peut être positive ou négative. L’activité de prélocation n’est pas incluse dans le calcul de l’absorption nette puisqu’elle n’implique pas de changement dans l’occupation. 

Depuis les trente dernières années, on observe en moyenne plus de 600 000 pieds carrés en absorption annuelle. Avec ces chiffres en main, nous nous sommes livrés à une petite expérience.  Statistiquement parlant, les années durant lesquelles le PQ gouverne le Québec, on enregistre en moyenne 300 000 pieds carrés de moins que durant des années où c’est le PLQ qui est au pouvoir ! Vu notre échantillon plutôt restreint (trente ans de données sur un total de quarante ans de bipartisme), cette moyenne ne peut être qu’un indicateur du climat d’affaires causé par le parti séparatiste et plusieurs autres indicateurs (croissance du PIB, nombre d'emplois créés, revenu annuel moyen, etc.) pourraient être utilisés et des conclusions opposées pourraient être tirées.

Montréal est une ville superbe. Sa ligne d’horizon promet de changer très bientôt avec la construction de nouvelles tours tout autour du centre Bell et près du Square-Victoria. Dans les années 1990, le PQ a contribué à la construction des Cités du Multimédia et du Commerce Électronique. Tout ce parc d’immeubles a changé la dynamique du centre-ville montréalais. Le gouvernement d’alors, dans un désir d’attirer des entreprises étrangères,  a offert de subventions généreuses à celles voulant s’y établir. C’est plutôt des entreprises déjà établies à Montréal qui y ont consolidé leur espace, ou encore des entreprises de technologie de l’information en démarrage qui s’y sont installées. L’effet final est difficile à quantifier.

Bref, le marché est déjà en mode attentiste. Bien qu’il soit peu probable qu’un gouvernement péquiste se lance en campagne référendaire en début de mandat, il est clair que le milieu des affaires, et l’immobilier commercial, seront affectés par un changement de gouvernement.

Nos publications trimestrielles sont disponibles en ligne !


Pour le marché des espaces à bureaux:

Montréal Skyline Review 2012 Q2 - A Snapshot of available spaces in the Montréal Downtown District - Ce document montre les différents espaces disponibles dans les tours à bureaux du centre-ville montréalais, en date de juillet 2012. Ce document n'est disponible qu'en anglais présentement.

Puisque nous avons maintenant un bureau dans la Vielle Capitale, un tableau de bord sur le marché des espaces à bureaux es disponible en français, et en anglais.

Pour ce qui est de la Grande Région de Montréal, un cahier détaillant les tendances des différents sous-marchés est aussi disponible, en français et en anglais. 

Pour le marché des espaces industriels, le cahier détaillant les tendances des différents sous-marchés de la Grande Région montréalaise sont disponibles, en français et en anglais.


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Our quarterly publications are now available online!

For the Office Market:

Montréal Skyline Review 2012 Q2 - A Snapshot of available spaces in the Montréal Downtown District - This document shows the various available spaces in Montréal main office skyscrapers, as of July 2012. It is only available in English.

Since we just opened an office in Québec City, an Office Market Dashboard is available, in  English and in French.

As for the Greater Montréal Area, a booklet containing the different submarket dashboards is available in English and in French.


We also publish statistics on the Industrial Market, a booklet with the different submarket dashboards is available in English and in French.