Édifices LEED® - un aperçu dans le Grand Montréal – Janvier 2012
Ce n’est un secret pour personne : l’homme a un impact considérable sur son environnement. Il y a plusieurs façons de s’attaquer à ce problème pour éventuellement trouver des solutions viables, durables, et soutenables de points de vue humain, opérationnel et économique. L’une d’elle consiste à revoir complètement la manière avec laquelle les territoires urbains et ruraux sont aménagés. Clairement, la densification des milieux urbains est essentielle à un développement urbain durable et soutenable. Les transports doivent migrer du motorisé individuel vers les transports actifs et collectifs. Cependant, une part de cet effort doit passer par la construction d’immeubles nécessitant moins de ressources et s’inscrivant dans une logique de développement durable. Cette chronique devait porter sur les édifices LEED® du Grand Montréal, mais le sujet étant vaste et pouvant facilement sombrer dans le texte technique, nous nous interrogerons plutôt sur les choix immobiliers des entreprises dans une période d’incertitude économique. Une question se pose, alors : durant une période d’incertitude économique, ces choix peuvent-ils demeurer respectueux de l’environnement. Le lecteur pourra trouver une documentation abondante sur les différents niveaux de certification et le système de points, ainsi que les améliorations possibles.
Le marché industriel montréalais semble moribond aux yeux de plusieurs. L’industrie manufacturière s’est retirée massivement et a laissé derrière elle une foule d’édifices désuets dont la conversion vers des bureaux – idéaux pour des entreprises en démarrage – prendra du temps. Qui plus est, depuis la crise de 2008, il n’y a pas eu de construction spéculative dans la région métropolitaine. La plupart des professionnels de l’immobilier s’entendent pour dire qu’un redémarrage ne s’effectuera pas avant au moins dix-huit mois. Alors que les entreprises sont dans une mode attentiste et remettent les décisions relatives à plus tard, passer à des immeubles LEED®, avec les coûts supplémentaires associés à la location d’espace, ne semble pas la meilleure approche. Est-ce vraiment le cas? Le premier parc industriel certifié LEED® du Canada est presque complété dans la banlieue montréalaise de Saint-Laurent. Les sept édifices totalisant 1,6 millions de pieds carrés, construits par Montoni, se louent à un taux locatif inférieur au taux demandé moyen de ce sous-marché. Évidemment, puisque les coûts reliés à l’énergie sont aux frais des locataires, c’est ces derniers qui profiterons le plus de leurs installations plus respectueuses de l’environnement. Même en temps d’incertitude économique, faire un choix écologique peut permettre à une entreprise d’économiser.
Le marché industriel montréalais fonctionne peut-être au ralenti, mais la situation est bien différente pour le marché des espaces de bureaux dans la région métropolitaine. En effet, après quelques années d’inactivité, un taux d’inoccupation en baisse dans les immeubles à bureaux au centre-ville laisse entrevoir la construction de nouvelles tours dans l’horizon montréalais, pour la première fois en plus de dix ans. Ces édifices iront-ils chercher une certification LEED®? Il y a bien eu quelques constructions récentes en voie d’obtenir une certification, telle la Maison du développement durable, immeuble de 65 000 pieds carrés loué à 100% avant même que sa construction ne soit terminée. Y a-t-il donc une demande pour ce genre d’immeuble? Regardons quelques exemples concrets. Un immeuble de classe A dans le centre Est, ayant obtenu une certification LEED® Or est occupé à 92%. De plus, Google a ses locaux au cœur des affaires du centre-ville de Montréal dans un édifice de classe B, construit en 1927 mais rénové 80 ans plus tard, certifié LEED® qui affiche complet. À bien y regarder, le taux d’inoccupation dans les édifices certifiés LEED® semble plus bas que dans leurs sous-marchés respectifs. Cependant, on compte aux moins deux exceptions parmi les gratte-ciels. Un immeuble du Vieux-Montréal, soit l’édifice de la Banque Royale, repère historique indissociable du « skyline » montréalais depuis la fin des années vingt, a obtenu récemment une certification LEED®. Pourtant, plusieurs espaces affichent disponibles si bien que plus de 10% de l’immeuble est disponible. Le 1000 de la Gauchetière, qui depuis sa construction au début des années 1990 est devenu un emblème de la ville, affiche un taux d’inoccupation tout près de 10% lui-aussi, et ce, malgré sa certification LEED®.
Nous pourrions continuer à énumérer des exemples, mais à première vue, la mise en place de mesures pour atténuer l’impact environnemental et augmenter l’efficacité énergétique d’un édifice est une stratégie gagnante. Bien que les coûts initiaux puissent paraître élevés pour le propriétaire, plusieurs entreprises sont prêtes à payer un peu plus cher pour avoir la conscience un peu plus tranquille. Et vous, seriez-vous prêts à payer plus cher pour que votre environnement soit plus respectueux de l’environnement? Accepteriez-vous que vos taxes et impôts soient utilisés pour la conversion ou l’érection d’édifices publics verts?
LEED® Buildings – Greater Montréal Overview – January 2012
It is no secret: man has a huge impact on the environment. There are many ways to tackle this issue, to eventually discover feasible, lasting and sustainable solutions from a human, operational and economic perspective. A comprehensive review of the way that urban and rural territories are planned is one of them. Clearly, urban area densification is key to sustainable development. From individual motorized transportation, we have to migrate to active and collective transportation. However, building more energy-efficient and less resource-intensive buildings is part of the solution as well. This post was supposed to be on LEED® buildings in the Greater Montréal area, but the topic is so vast that the post could easily fall into the technical text category, so we will look at the real-estate choices of organizations in a period of economic uncertainty. One may ask if these choices can be more respectful toward the environment? The reader will find abundant documentations about the different certification levels, the point system, and about the possible improvements.
The Montréal industrial real-estate market may seem moribund to many. The garment industry has massively retired and left behind numerous obsolete buildingsfor which the conversion to office buildings – ideal for start-up companies – will take timeFurthermore, since the 2008 crisis, there has not been any speculative construction in the Greater Montréal Area. Most real estate professionals agree that there will not be any upturn for at least another eighteen months. As companies are in wait-and-see mode, move in LEED® building, with the additional leasing costs, does not appear to be the best approach. But is it really the case? The first LEED®-certified industrial park in Canada is almost completed and is located in the Montréal suburb of Saint-Laurent. The seven buildings, accounting for over 1.6 million square feet have been built by the Montoni Group having their lease rate slightly under the average submarket leasing rate. Obviously, as the tenants are responsible for energy costs, they will benefit the most from more environmentally friendly facilities. Even during times of economic uncertainty, choosing green could help a company save.
The Montréal industrial market may have slowed down, but the situation is quite different for the office market. As a matter of fact, after few years of relative inactivity, the vacancy rate is falling in downtown office buildings, which is enabling the construction of new office towers to revamp Montréal’s skyline for the first time in over a decade. Will these new buildings try to obtain a LEED® certification? There have been a few recent constructions whose certifications are on the way, such as the Maison du développement durable, a 65,000 square feet building that was leased to 100% before it was finished. Is there a demand for this type of building? Let’s look at a few examples. A class-A building in Midtown has obtained a LEED® Gold certification and is 92% occupied. What is more, Google’s offices in the downtown core area are in a fully occupied LEED® B-class building, built in 1927 but renovated eighty years later. In fact, as we look closer, the trend indicates that the vacancy rates of LEED® certified buildings are lower than their respective submarkets’. Nevertheless, there are at least two exceptions amongst skyscrapers. The Royal Bank building, historical landmark in the Old Montréal, inseparable from the Montréal skyline since the 1920s, recently obtained a LEED® certification. However, many spaces are currently available, so that more than 10% of the building is available. The 1000 de la Gauchetière, another city icon since it has been built at the beginning of the 1990s, has a vacancy rate close to 10% despite its LEED® certification.
We could keep on listing examples, but at first sight, the setting up of environmental impact mitigation and energy efficiency increase measures on a building is a winning strategy. Even if initial costs may seem high for the landlord, many organizations are willing to pay a bit more and clear their consciousness a bit more. And you, would you be willing to pay more for an environmentally-friendly space? Would you accept that your taxes be used for the conversion or the erection of greener buildings?
