Revue de l'horizon montréalais - Montréal Skyline Review

La revue de l'horizon montréalais du troisième trimestre 2012 est prête et disponible au lien ci-dessous.
Les édifices à bureaux de 15 étages et plus, avec au moins 100 000 pieds carrés d'espace du centre-ville de Montréal y sont représentés et les disponibilités sont visibles.

Revue de l'horizon montréalais - 2012 T3 - Colliers International



The 2012 Third Quarter Montréal Skyline Review is ready and available at the link below. Donwtown Montréal office buildings with at least 15 floors and an area of at least 100,000 square feet are shown with their space availabilities.

Montréal Skyline Review - 2012 Q3 - Colliers International

Publications trimestrielles - Quarterly Publications

Montréal traverse un essor de la construction d’édifices à bureaux : du jamais vu depuis les années 1990!

Le marché industriel, quant à lui, est très dynamique alors que de gros portefeuilles changent de mains, mais la construction industrielle semble en panne.

Consultez nos rapports de marché du troisième trimestre pour plus de détails :

  

Rapport de marché - Édifices industriels

  

Rapport de marché - Édifices à bureaux

Vous pouvez aussi consulter nos tableaux de bord sur les différents marchés de bureaux de la région de Montréal et de Québec.

The Montréal office market is booming with new constructions: unseen since the 1990s! Tthe industrial market is dynamic with large portfolios changing hands, but construction is idle.

Consult our third quarter market reports for more information:

Market Report - Industrial buildings

  

Market Report - Office Buildings

You can also view our office market dashboards for the Greater Montréal Area and for QuébecCity.

PQ and absorption: Last and final

There were many reactions after my post on the consequences of a PQ government on the total area absorbed in a given year in the Montréal downtown district. Obviously, economic cycles affect the real estate market and we cannot accuse the PQ of causing them. What is more, the PQ, thanks to their subsidy programs, did create jobs downtown, in multimedia and information technologies… jobs that kept on being created after the liberal government election in 2003.

As of today, we notice that the market is in wait-and-see mode; it has been this way since the announcement of the September 4^th election. Furthermore, I am already hearing about rumors of international companies cancelling real estate transactions. Someone has to explain them that this minority government has its hands and feet bound.

To give some depth to my August analysis, I decided to compare Toronto and Montréal annual absorption numbers. Clearly, the two markets do not share the same size, but doing this parallel is interesting as the business climate should be about the same in both metropolises. Without data prior to 1992, we can only look at the period between 1995 and 2003.

The effect of the 1995 referendum is very clear. That year, the Montréal market froze. The upturn that followed has been really slow in Montréal, while the Toronto market was flying.

To ensure that the market stay on its current trajectory (vacancy rate downtown is at its floor rate, close to 5%: therefore, we should see some new towers in the Montréal skyline in the medium term), the elected PQ government has to stay away from an independence debate. The effects of the 2008 crisis are still felt, the Canadian economy is relatively healthy but scaring away investors and foreign companies will not help us to stay on a sustainable growth trajectory. 

Le PQ et l'absorption: suite et fin

Il y a eu pas mal de réactions après la publication de mon court texte sur les conséquences d’un gouvernement péquiste sur la superficie totale absorbée par le marché au centre-ville de Montréal. Évidemment, il y a des cycles économiques qui affectent le marché de l’immobilier et on ne peut pas accuser le PQ de les causer. Il y a aussi le fait que le PQ ait créé des emplois au centre-ville dans les domaines des technologies de l’information et du multimédia grâce à son programme de subventions salariales… emplois qui ont continué d’être créés même après l’élection du gouvernement libéral en 2003.

À l’heure actuelle, ce qu’on remarque, c’est que le marché s’était d’ores et déjà mis en mode attentiste au moment de l’annonce de l’élection du quatre septembre. Qui plus est, j’entends déjà des rumeurs de transactions immobilières annulées de la part de compagnies internationales. Quelqu’un devra leur expliquer que ce gouvernement minoritaire a les pieds et poings liés !

Pour donner plus de profondeur à mon analyse du mois d’août, j’ai décidé de comparer les chiffres sur l’absorption annuelle de Montréal à ceux de Toronto. Clairement, les marchés n’ont pas la même taille, mais faire le parallèle est intéressant car le climat d’affaires devrait être à peu près le même dans les deux métropoles. N’ayant pas accès à des données remontant à plus loin que 1992, on ne peut s’attarder qu’à la période comprise entre 1995 à 2003.

L’effet du référendum de 1995 est clair cependant. Cette année-là, le marché montréalais n’a pas bougé. La reprise a été lente durant les années suivantes, alors que le marché torontois se portait bien.

Pour que le marché continue dans sa trajectoire actuelle (le niveau d’inoccupation au centre-ville est à son niveau plancher, soit près de 5 % : du coup, de nouvelles tours devraient agrémenter la ligne d’horizon montréalaise bientôt), le gouvernement péquiste élu doit donc se tenir loin du débat indépendantiste. Les effets de la crise de 2008 sont encore bien présents, l’économie canadienne se porte relativement bien mais faire peur aux investisseurs et aux compagnies étrangères n’aidera pas à nous mettre sur une trajectoire de croissance durable.

On Industrial Construction

Last week, I wrote a post on the consequences of a PQ government on the Montréal downtown market annual absorption (i.e. the difference between occupied space from one period to another). This time, I thought it would be interesting to look at the industrial building new supply across the different time periods as we have access to decades of data.

Economic cycles’ influence is very clear on industrial building new supply.

Here is the big picture: since the 70s, in the Greater Montréal Area (GMA), more than 200 million square feet of industrial space have been built. On the diagram below, I identified the party in power, as well as the economic shocks and the Québec sovereignty referenda.

Even if on average, there is an annual difference of about a million square feet in industrial deliveries during the PQ years and a notable slowdown after the two referenda, industrial construction follows the economic cycles. The early 2000s are a proof that the market can be healthy even if there is a PQ government in place.

There is room for worries however: after the 2008 financial crisis, the market never seemed to return to a healthy level. Speculative construction of industrial buildings is at its lowest since 1917! As we wrote in our 2012 first quarterreport, without new deliveries, “… aging buildings in the suburbs, built in the last fifty years, will continue to fill up gradually, despite their ceilings often being too low for current industry needs. Older, industrial loft-type buildings located in midtown and often dating from the early 20th century should continue to be converted into residential condos and Class B office space.”

Constructions industrielles

Après ma note de la semaine dernière au sujet des conséquences d’un gouvernement péquiste sur l’absorption au centre-ville de Montréal (soit la différence entre l’espace occupé d’une période à l’autre), j’ai pensé jeter un œil aux livraisons d’édifices industriels durant les différentes périodes.

Cette fois, plusieurs décennies de données ! On peut clairement voir l’influence des cycles économiques sur les constructions industrielles dans la région métropolitaine.

Voici la « big picture » : depuis les années 70, dans la Grande Région de Montréal (GRM), plus de 200 millions de pieds carrés d’édifices industriels ont été construits. Sur le diagramme ci-dessous, j’ai identifié le parti au pouvoir, les chocs économiques et les referenda sur la souveraineté.

Bien qu’il y ait en moyenne un million de pied carrés d’espaces industriels en moins livrés durant les années péquistes, et qu’un certain ralentissement soit enregistré suivant les referenda, la construction d’édifices industriels obéit plutôt aux cycles économiques. Le début des années 2000 est la preuve que le marché peut être en santé même avec un gouvernement péquiste !

Ce qui est inquiétant maintenant, c’est la lenteur de la reprise suivant le choc financier de 2008. La construction spéculative d’édifices industriels est à son plus bas niveau depuis 1917 ! On l’a dit dans notre rapport sur le marché industriel du premier trimestre 2012 du premier trimestre : en l’absence de nouvelles livraisons, « […] les édifices vieillissants de la banlieue, érigés durant les cinquante dernières années, bien que leurs plafonds soient souvent trop bas pour les besoins actuels de l’industrie, continueront de se remplir progressivement. Les vieux édifices industriels de type loft, distribués dans le cœur de la métropole et souvent construits au début du XXe siècle, devraient continuer leur conversion en condominiums résidentiels et édifices à bureaux de catégorie B. » 

Governments and Absorption

For English readers, here’s yesterday post in Shakespeare’s language.

Since the 1970 election, only two parties have been in power in Québec: the Liberals and the Parti Québécois. Even if it is possible that another party be elected on September 4^th, the following analysis is rather simplistic by its approach and its conclusions.

Several articles have recently been published regarding the consequences of the election of the PQ on Québec real estate market, such as this article by Allison Lampert or on Maxime Bergeron’s blog.

The situation is very complex and has many variables. We conducted a survey on a few experienced real estate brokers and we thus can conclude the following:

1.      The Plan Nord already attracted foreign companies in the province;

2.     The PQ is partly responsible for the politic instability climate that may induce companies to leave;

3.     The PQ tried very hard to attract new companies in Montréal.

The effect on the business environment is uncertain. The Canadian economy is in relatively good shape and it should go on in this direction. Charest’s Plan Nord is already attracting several foreign companies (Chinese and others) in the province and some are assessing their needs for office space in Montréal. A change in the political climate, or the abolition of this program would force them to put their plans on hold, which would deprive the province of many jobs and Montréal Central Business District of a lot of absorption.

Absorption… namely the net change in physically occupied space between the current measurement period and the last measurement period. Net absorption can be either positive or negative. Preleasing activity is not included in net absorption calculations because pre-leasing does not involve any change in occupancy. In the last thirty years, we have recorded on average 600,000 square feet of annual absorption in the Montréal downtown district. With these numbers, we conducted a small experiment. Statistically speaking, during the years of PQ’s rule, we recorded on average 300,000 square feet less than during the years of a PLQ rule! However, our sample is restricted (thirty years of data on forty year of bipartism) and this average can only be treated as an indicator of the business climate caused by the separatist party.

Montréal is a superb city. Its skyline will change shortly with the construction of new towers near the Bell Center and the near Square-Victoria. During the 1990s, the PQ contributed to the construction of Multimedia City and the E-Commerce Centre. These building parks changed the dynamics of the downtown markets. The PQ government wanted to attract foreign companies and thus offered generous subsidies to the ones that would move in the new complexes. Instead, companies already present in Montréal consolidated their space and moved in, as well as start-up information technology companies. The final effect of this construction boom and fiscal policy is hard to quantify.

The market is already in wait-and-see mode. It is unlikely that a PQ government would initiate a referendum campaign at the dawn of their mandate, but it is clear that the business environment, and the commercial real estate market, will be affected by a change in the government.