On Industrial Construction

Last week, I wrote a post on the consequences of a PQ government on the Montréal downtown market annual absorption (i.e. the difference between occupied space from one period to another). This time, I thought it would be interesting to look at the industrial building new supply across the different time periods as we have access to decades of data.

Economic cycles’ influence is very clear on industrial building new supply.

Here is the big picture: since the 70s, in the Greater Montréal Area (GMA), more than 200 million square feet of industrial space have been built. On the diagram below, I identified the party in power, as well as the economic shocks and the Québec sovereignty referenda.

Even if on average, there is an annual difference of about a million square feet in industrial deliveries during the PQ years and a notable slowdown after the two referenda, industrial construction follows the economic cycles. The early 2000s are a proof that the market can be healthy even if there is a PQ government in place.

There is room for worries however: after the 2008 financial crisis, the market never seemed to return to a healthy level. Speculative construction of industrial buildings is at its lowest since 1917! As we wrote in our 2012 first quarterreport, without new deliveries, “… aging buildings in the suburbs, built in the last fifty years, will continue to fill up gradually, despite their ceilings often being too low for current industry needs. Older, industrial loft-type buildings located in midtown and often dating from the early 20th century should continue to be converted into residential condos and Class B office space.”

Constructions industrielles

Après ma note de la semaine dernière au sujet des conséquences d’un gouvernement péquiste sur l’absorption au centre-ville de Montréal (soit la différence entre l’espace occupé d’une période à l’autre), j’ai pensé jeter un œil aux livraisons d’édifices industriels durant les différentes périodes.

Cette fois, plusieurs décennies de données ! On peut clairement voir l’influence des cycles économiques sur les constructions industrielles dans la région métropolitaine.

Voici la « big picture » : depuis les années 70, dans la Grande Région de Montréal (GRM), plus de 200 millions de pieds carrés d’édifices industriels ont été construits. Sur le diagramme ci-dessous, j’ai identifié le parti au pouvoir, les chocs économiques et les referenda sur la souveraineté.

Bien qu’il y ait en moyenne un million de pied carrés d’espaces industriels en moins livrés durant les années péquistes, et qu’un certain ralentissement soit enregistré suivant les referenda, la construction d’édifices industriels obéit plutôt aux cycles économiques. Le début des années 2000 est la preuve que le marché peut être en santé même avec un gouvernement péquiste !

Ce qui est inquiétant maintenant, c’est la lenteur de la reprise suivant le choc financier de 2008. La construction spéculative d’édifices industriels est à son plus bas niveau depuis 1917 ! On l’a dit dans notre rapport sur le marché industriel du premier trimestre 2012 du premier trimestre : en l’absence de nouvelles livraisons, « […] les édifices vieillissants de la banlieue, érigés durant les cinquante dernières années, bien que leurs plafonds soient souvent trop bas pour les besoins actuels de l’industrie, continueront de se remplir progressivement. Les vieux édifices industriels de type loft, distribués dans le cœur de la métropole et souvent construits au début du XXe siècle, devraient continuer leur conversion en condominiums résidentiels et édifices à bureaux de catégorie B. » 

Governments and Absorption

For English readers, here’s yesterday post in Shakespeare’s language.

Since the 1970 election, only two parties have been in power in Québec: the Liberals and the Parti Québécois. Even if it is possible that another party be elected on September 4^th, the following analysis is rather simplistic by its approach and its conclusions.

Several articles have recently been published regarding the consequences of the election of the PQ on Québec real estate market, such as this article by Allison Lampert or on Maxime Bergeron’s blog.

The situation is very complex and has many variables. We conducted a survey on a few experienced real estate brokers and we thus can conclude the following:

1.      The Plan Nord already attracted foreign companies in the province;

2.     The PQ is partly responsible for the politic instability climate that may induce companies to leave;

3.     The PQ tried very hard to attract new companies in Montréal.

The effect on the business environment is uncertain. The Canadian economy is in relatively good shape and it should go on in this direction. Charest’s Plan Nord is already attracting several foreign companies (Chinese and others) in the province and some are assessing their needs for office space in Montréal. A change in the political climate, or the abolition of this program would force them to put their plans on hold, which would deprive the province of many jobs and Montréal Central Business District of a lot of absorption.

Absorption… namely the net change in physically occupied space between the current measurement period and the last measurement period. Net absorption can be either positive or negative. Preleasing activity is not included in net absorption calculations because pre-leasing does not involve any change in occupancy. In the last thirty years, we have recorded on average 600,000 square feet of annual absorption in the Montréal downtown district. With these numbers, we conducted a small experiment. Statistically speaking, during the years of PQ’s rule, we recorded on average 300,000 square feet less than during the years of a PLQ rule! However, our sample is restricted (thirty years of data on forty year of bipartism) and this average can only be treated as an indicator of the business climate caused by the separatist party.

Montréal is a superb city. Its skyline will change shortly with the construction of new towers near the Bell Center and the near Square-Victoria. During the 1990s, the PQ contributed to the construction of Multimedia City and the E-Commerce Centre. These building parks changed the dynamics of the downtown markets. The PQ government wanted to attract foreign companies and thus offered generous subsidies to the ones that would move in the new complexes. Instead, companies already present in Montréal consolidated their space and moved in, as well as start-up information technology companies. The final effect of this construction boom and fiscal policy is hard to quantify.

The market is already in wait-and-see mode. It is unlikely that a PQ government would initiate a referendum campaign at the dawn of their mandate, but it is clear that the business environment, and the commercial real estate market, will be affected by a change in the government.

Les gouvernements et l'absorption

Depuis l’élection de 1970, seulement deux partis ont gouverné le Québec : les partis libéral et québécois. Bien qu’il soit possible qu’un autre parti soit majoritaire à l’Assemblée Nationale au lendemain du 4 septembre, l’analyse qui suit se veut assez simpliste dans son approche et dans ses conclusions.

Plusieurs articles ont été publiés récemment sur les conséquences de l’élection du Parti Québécois sur le marché immobilier québécois, notamment cet article d’Allison Lampert ou le blogue de Maxime Bergeron.

La situation est fort complexe et il y a plusieurs variables. En interrogeant quelques courtiers immobiliers d’expérience, on peut toutefois tirer quelques conclusions :

1.      Le Plan Nord a d’ores et déjà attiré des entreprises étrangères au Québec;

2.     Le PQ a créé par le passé un climat d’instabilité politique qui peut faire fuir des entreprises;

3.     Le PQ a cependant fait des efforts significatifs pour attirer des entreprises à Montréal.

L’effet sur le milieu des affaires est incertain. L’économie canadienne est en relativement bon état et elle devrait continuer dans cette direction. Le Plan Nord initié par Charest attire déjà plusieurs entreprises étrangères (chinoises et autres) au Québec et certaines évaluent leurs possibilités pour établir des bureaux dans la métropole. Un changement du climat politique, ou l’abolition de ce programme viendrait évidemment mettre en veilleuse leurs plans, privant le Québec d’emplois et le centre-ville d’une bonne dose d’absorption.

Formellement, la définition de l’absorption nette est la suivante : c’est le changement dans l’espace physiquement occupé depuis la période précédente. L’absorption nette peut être positive ou négative. L’activité de prélocation n’est pas incluse dans le calcul de l’absorption nette puisqu’elle n’implique pas de changement dans l’occupation. 

Depuis les trente dernières années, on observe en moyenne plus de 600 000 pieds carrés en absorption annuelle. Avec ces chiffres en main, nous nous sommes livrés à une petite expérience.  Statistiquement parlant, les années durant lesquelles le PQ gouverne le Québec, on enregistre en moyenne 300 000 pieds carrés de moins que durant des années où c’est le PLQ qui est au pouvoir ! Vu notre échantillon plutôt restreint (trente ans de données sur un total de quarante ans de bipartisme), cette moyenne ne peut être qu’un indicateur du climat d’affaires causé par le parti séparatiste et plusieurs autres indicateurs (croissance du PIB, nombre d'emplois créés, revenu annuel moyen, etc.) pourraient être utilisés et des conclusions opposées pourraient être tirées.

Montréal est une ville superbe. Sa ligne d’horizon promet de changer très bientôt avec la construction de nouvelles tours tout autour du centre Bell et près du Square-Victoria. Dans les années 1990, le PQ a contribué à la construction des Cités du Multimédia et du Commerce Électronique. Tout ce parc d’immeubles a changé la dynamique du centre-ville montréalais. Le gouvernement d’alors, dans un désir d’attirer des entreprises étrangères,  a offert de subventions généreuses à celles voulant s’y établir. C’est plutôt des entreprises déjà établies à Montréal qui y ont consolidé leur espace, ou encore des entreprises de technologie de l’information en démarrage qui s’y sont installées. L’effet final est difficile à quantifier.

Bref, le marché est déjà en mode attentiste. Bien qu’il soit peu probable qu’un gouvernement péquiste se lance en campagne référendaire en début de mandat, il est clair que le milieu des affaires, et l’immobilier commercial, seront affectés par un changement de gouvernement.

Nos publications trimestrielles sont disponibles en ligne !


Pour le marché des espaces à bureaux:

Montréal Skyline Review 2012 Q2 - A Snapshot of available spaces in the Montréal Downtown District - Ce document montre les différents espaces disponibles dans les tours à bureaux du centre-ville montréalais, en date de juillet 2012. Ce document n'est disponible qu'en anglais présentement.

Puisque nous avons maintenant un bureau dans la Vielle Capitale, un tableau de bord sur le marché des espaces à bureaux es disponible en français, et en anglais.

Pour ce qui est de la Grande Région de Montréal, un cahier détaillant les tendances des différents sous-marchés est aussi disponible, en français et en anglais. 

Pour le marché des espaces industriels, le cahier détaillant les tendances des différents sous-marchés de la Grande Région montréalaise sont disponibles, en français et en anglais.


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Our quarterly publications are now available online!

For the Office Market:

Montréal Skyline Review 2012 Q2 - A Snapshot of available spaces in the Montréal Downtown District - This document shows the various available spaces in Montréal main office skyscrapers, as of July 2012. It is only available in English.

Since we just opened an office in Québec City, an Office Market Dashboard is available, in  English and in French.

As for the Greater Montréal Area, a booklet containing the different submarket dashboards is available in English and in French.


We also publish statistics on the Industrial Market, a booklet with the different submarket dashboards is available in English and in French.

Édifices LEED® - un aperçu dans le Grand Montréal – Janvier 2012

Ce n’est un secret pour personne : l’homme a un impact considérable sur son environnement. Il y a plusieurs façons de s’attaquer à ce problème pour éventuellement trouver des solutions viables, durables, et soutenables de points de vue humain, opérationnel et économique. L’une d’elle consiste à revoir complètement la manière avec laquelle les territoires urbains et ruraux sont aménagés. Clairement, la densification des milieux urbains est essentielle à un développement urbain durable et soutenable. Les transports doivent migrer du motorisé individuel vers les transports actifs et collectifs. Cependant, une part de cet effort doit passer par la construction d’immeubles nécessitant moins de ressources et s’inscrivant dans une logique de développement durable. Cette chronique devait porter sur les édifices LEED® du Grand Montréal, mais le sujet étant vaste et pouvant facilement sombrer dans le texte technique, nous nous interrogerons plutôt sur les choix immobiliers des entreprises dans une période d’incertitude économique. Une question se pose, alors : durant une période d’incertitude économique, ces choix peuvent-ils demeurer respectueux de l’environnement.  Le lecteur pourra trouver une documentation abondante sur les différents niveaux de certification et le système de points, ainsi que les améliorations possibles.

Le marché industriel montréalais semble moribond aux yeux de plusieurs. L’industrie manufacturière s’est retirée massivement et a laissé derrière elle une foule d’édifices désuets dont la conversion vers des bureaux – idéaux pour des entreprises en démarrage – prendra du temps. Qui plus est, depuis la crise de 2008, il n’y a pas eu de construction spéculative dans la région métropolitaine. La plupart des professionnels de l’immobilier s’entendent pour dire qu’un redémarrage ne s’effectuera pas avant au moins dix-huit mois. Alors que les entreprises sont dans une mode attentiste et remettent les décisions relatives à plus tard, passer à des immeubles LEED®, avec les coûts supplémentaires associés à la location d’espace, ne semble pas la meilleure approche. Est-ce vraiment le cas? Le premier parc industriel certifié LEED® du Canada est presque complété dans la banlieue montréalaise de Saint-Laurent. Les sept édifices totalisant 1,6 millions de pieds carrés, construits par Montoni, se louent à un taux locatif inférieur au taux demandé moyen de ce sous-marché. Évidemment, puisque les coûts reliés à l’énergie sont aux frais des locataires, c’est ces derniers qui profiterons le plus de leurs installations plus respectueuses de l’environnement. Même en temps d’incertitude économique, faire un choix écologique peut permettre à une entreprise d’économiser.

Le marché industriel montréalais fonctionne peut-être au ralenti, mais la situation est bien différente pour le marché des espaces de bureaux dans la région métropolitaine. En effet, après quelques années d’inactivité, un taux d’inoccupation en baisse dans les immeubles à bureaux au centre-ville laisse entrevoir la construction de nouvelles tours dans l’horizon  montréalais, pour la première fois en plus de dix ans. Ces édifices iront-ils chercher une certification LEED®? Il y a bien eu quelques constructions récentes en voie d’obtenir une certification, telle la Maison du développement durable, immeuble de 65 000 pieds carrés loué à 100% avant même que sa construction ne soit terminée. Y a-t-il donc une demande pour ce genre d’immeuble? Regardons quelques exemples concrets. Un immeuble de classe A dans le centre Est, ayant obtenu une certification LEED® Or est occupé à 92%. De plus, Google a ses locaux au cœur des affaires du centre-ville de Montréal dans un édifice de classe B, construit en 1927 mais rénové 80 ans plus tard, certifié LEED® qui affiche complet. À bien y regarder, le taux d’inoccupation dans les édifices certifiés LEED® semble plus bas que dans leurs sous-marchés respectifs. Cependant, on compte aux moins deux exceptions parmi les gratte-ciels. Un immeuble du Vieux-Montréal, soit l’édifice de la Banque Royale, repère historique indissociable du « skyline » montréalais depuis la fin des années vingt, a obtenu récemment une certification LEED®. Pourtant, plusieurs espaces affichent disponibles si bien que plus de 10% de l’immeuble est disponible. Le 1000 de la Gauchetière, qui depuis sa construction au début des années 1990 est devenu un emblème de la ville, affiche un taux d’inoccupation tout près de 10% lui-aussi, et ce, malgré sa certification LEED®.

Nous pourrions continuer à énumérer des exemples, mais à première vue, la mise en place de mesures pour atténuer l’impact environnemental et augmenter l’efficacité énergétique d’un édifice est une stratégie gagnante. Bien que les coûts initiaux puissent paraître élevés pour le propriétaire, plusieurs entreprises sont prêtes à payer un peu plus cher  pour avoir la conscience un peu plus tranquille. Et vous, seriez-vous prêts à payer plus cher pour que votre environnement soit plus respectueux de l’environnement? Accepteriez-vous que vos taxes et impôts soient utilisés pour la conversion ou l’érection d’édifices publics verts?

LEED®  Buildings – Greater Montréal Overview – January 2012

It is no secret: man has a huge impact on the environment. There are many ways to tackle this issue, to eventually discover feasible, lasting and sustainable solutions from a human, operational and economic perspective. A comprehensive review of the way that urban and rural territories are planned is one of them. Clearly, urban area densification is key to sustainable development. From individual motorized transportation, we have to migrate to active and collective transportation. However, building more energy-efficient and less resource-intensive buildings is part of the solution as well. This post was supposed to be on LEED® buildings in the Greater Montréal area, but the topic is so vast that the post could easily fall into the technical text category, so we will look at the real-estate choices of organizations in  a period of economic uncertainty. One may ask if  these choices can  be more respectful toward the environment? The reader will find abundant documentations about the different certification levels, the point system, and about the possible improvements.

The Montréal industrial real-estate market may seem moribund to many. The garment industry has massively retired and left behind numerous obsolete buildingsfor  which the conversion to  office buildings – ideal for start-up companies – will take timeFurthermore, since the 2008 crisis, there has not been any speculative construction in the Greater Montréal Area. Most real estate professionals agree that there will not be any upturn for at least another eighteen months. As companies are in wait-and-see mode, move in LEED® building, with the additional leasing costs, does not appear to be the best approach. But is it really the case? The first LEED®-certified industrial park in Canada is almost completed and is located in the Montréal suburb of Saint-Laurent. The seven buildings, accounting for over 1.6 million square feet have been built by the Montoni Group having  their lease rate  slightly under the average submarket leasing rate. Obviously, as the tenants are responsible for energy costs, they will benefit the most from more environmentally friendly facilities. Even during times of economic uncertainty, choosing green could help a company save.

The Montréal industrial market may have slowed down, but the situation is quite different for the office market. As a matter of fact, after few years of relative inactivity, the vacancy rate is falling in downtown office buildings, which is enabling the construction of new office towers to revamp Montréal’s skyline for the first time in over a decade. Will these new buildings try to obtain a LEED® certification? There have been a few recent constructions whose certifications are on the way, such as the Maison du développement durable, a 65,000 square feet building that was leased to 100% before it was finished. Is there a demand for this type of building? Let’s look at a few examples. A class-A building in Midtown has obtained a LEED® Gold certification and is 92% occupied. What is more, Google’s offices in the downtown core area are in a fully occupied LEED® B-class building, built in 1927 but renovated eighty years later. In fact, as we look closer, the trend indicates that the vacancy rates of LEED® certified buildings are lower than their respective submarkets’. Nevertheless, there are at least two exceptions amongst skyscrapers. The Royal Bank building, historical landmark in the Old Montréal, inseparable from the Montréal skyline since the 1920s, recently obtained a LEED® certification. However, many spaces are currently available, so that more than 10% of the building is available. The 1000 de la Gauchetière, another city icon since it has been built at the beginning of the 1990s, has a vacancy rate close to 10% despite its LEED® certification.

We could keep on listing examples, but at first sight, the setting up of environmental impact mitigation and energy efficiency increase measures on a building is a winning strategy. Even if initial costs may seem high for the landlord, many organizations are willing to pay a bit more and clear their consciousness a bit more. And you, would you be willing to pay more for an environmentally-friendly space? Would you accept that your taxes be used for the conversion or the erection of greener buildings?