Montréal Industrial Market in North America - Position du marché industriel montréalais en Amérique du Nord

Alors que le quatrième trimestre est normalement le plus actif de l’année et que les inquiétudes au sujet de l’économie mondiale n’ont pas cessé, il serait intéressant de voir où se situe le marché montréalais. En Amérique du Nord, cependant, les perspectives de Montréal sont quand même optimistes. La superficie totale absorbée à ce jour (ÀCJ) en 2012 en fait une année excellente (la meilleure depuis 2008). Cependant, les courtiers ont commencé à enregistre des délais toujours plus longs avant de conclure des transactions et le volume de ventes industrielles a aussi commencé à chuter.

Comment se comparer aux autres marchés nord-américains? Les faits :

• Montréal est le 13e marché industriel en importance en Amérique du Nord (avec environ 350 millions de pieds carrés);

• C’est le deuxième plus grand au Canada après Toronto et compte pour le cinquième de la superficie industrielle au pays;

• Le taux d’inoccupation est parmi l’un des moins élevés en Amérique du Nord (avec un taux d’inoccupation physique tournant autour de 4,3 %) mais se situe dans la moyenne au Canada car les marchés de l’Ouest (Winnipeg, Régina, Edmonton et Vancouver) ont des taux d’inoccupation respectifs de 2,8 %, 2,9 %, 3,8 % et 3,8 %;

• L’absorption ÀCJ à Montréal, soit environ 3,9 millions de pieds carrés, est la plus haute enregistrée au Canada, avec Calgary derrière (3,8 millions de pieds carrés);

• En Amérique du Nord, Montréal occupe la 8e place quant à son absorption nette ÀCJ, derrière Dallas, Chicago, Los Angeles, Atlanta et Détroit;

• Cependant, Montréal fait partie des marchés les moins chers en Amérique du Nord pour louer de l’espace industriel, avec un loyer net quelques cents en-dessous de 5,00 $, alors que la moyenne nord-américaine tourne autour de 5,25 $ le pied carré par année;

• La moyenne canadienne des loyers nets est autour de 7,30 $ le pied carré, ce qui fait de Montréal une alternative économique aux marchés plus dispendieux.

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With the fourth quarter usually the most active of the year and worries about the global economy, it would be interesting to see where the Montréal industrial market stands. In North America, however, the Montréal market outlook looks pretty optimistic regardless of the current market conditions. The total area that has been absorbed so far in 2012 makes it a very good year (the best since 2008). Contradictorily, brokers have started to notice that transactions take increasingly long to close and the total industrial sales volume has also started to fall. 

How do we compare to other North American markets? The facts:

• Montréal is the 13th largest industrial market in North America (with roughly 350 million square feet of industrial space);

• It is the second largest in Canada after Toronto and accounts for a fifth of all the industrial area in Canada;

• The vacancy rate is among one of the lowest in North America, with physical vacancy standing at 4.3% but is average in Canada, as the western markets (Winnipeg, Regina, Edmonton and Vancouver) have respective vacancy rates of 2.8%, 2.9%, 3.8% and 3.8%;

• Year-to-date (YTD) absorption in Montréal, around 3.9 million square feet, is the highest recorded in Canada, almost at level with Calgary’s (3.8 million square feet);

• In North America, Montréal stands at the 8th position regarding its YTD industrial absorption, behind Dallas, Chicago, Los Angeles, Atlanta and Detroit;

• However, Montréal is among the cheapest places in North America to lease industrial space, with an average net rent of just a few cents below $5.00 per square foot per year, while the North American average is around $5.25;

• The Canadian average net rent is around $7.30 per square feet, which makes Montréal an economical alternative to more expensive markets.

Revue de l'horizon montréalais - Montréal Skyline Review

La revue de l'horizon montréalais du troisième trimestre 2012 est prête et disponible au lien ci-dessous.
Les édifices à bureaux de 15 étages et plus, avec au moins 100 000 pieds carrés d'espace du centre-ville de Montréal y sont représentés et les disponibilités sont visibles.

Revue de l'horizon montréalais - 2012 T3 - Colliers International



The 2012 Third Quarter Montréal Skyline Review is ready and available at the link below. Donwtown Montréal office buildings with at least 15 floors and an area of at least 100,000 square feet are shown with their space availabilities.

Montréal Skyline Review - 2012 Q3 - Colliers International

Publications trimestrielles - Quarterly Publications

Montréal traverse un essor de la construction d’édifices à bureaux : du jamais vu depuis les années 1990!

Le marché industriel, quant à lui, est très dynamique alors que de gros portefeuilles changent de mains, mais la construction industrielle semble en panne.

Consultez nos rapports de marché du troisième trimestre pour plus de détails :

  

Rapport de marché - Édifices industriels

  

Rapport de marché - Édifices à bureaux

Vous pouvez aussi consulter nos tableaux de bord sur les différents marchés de bureaux de la région de Montréal et de Québec.

The Montréal office market is booming with new constructions: unseen since the 1990s! Tthe industrial market is dynamic with large portfolios changing hands, but construction is idle.

Consult our third quarter market reports for more information:

Market Report - Industrial buildings

  

Market Report - Office Buildings

You can also view our office market dashboards for the Greater Montréal Area and for QuébecCity.

PQ and absorption: Last and final

There were many reactions after my post on the consequences of a PQ government on the total area absorbed in a given year in the Montréal downtown district. Obviously, economic cycles affect the real estate market and we cannot accuse the PQ of causing them. What is more, the PQ, thanks to their subsidy programs, did create jobs downtown, in multimedia and information technologies… jobs that kept on being created after the liberal government election in 2003.

As of today, we notice that the market is in wait-and-see mode; it has been this way since the announcement of the September 4^th election. Furthermore, I am already hearing about rumors of international companies cancelling real estate transactions. Someone has to explain them that this minority government has its hands and feet bound.

To give some depth to my August analysis, I decided to compare Toronto and Montréal annual absorption numbers. Clearly, the two markets do not share the same size, but doing this parallel is interesting as the business climate should be about the same in both metropolises. Without data prior to 1992, we can only look at the period between 1995 and 2003.

The effect of the 1995 referendum is very clear. That year, the Montréal market froze. The upturn that followed has been really slow in Montréal, while the Toronto market was flying.

To ensure that the market stay on its current trajectory (vacancy rate downtown is at its floor rate, close to 5%: therefore, we should see some new towers in the Montréal skyline in the medium term), the elected PQ government has to stay away from an independence debate. The effects of the 2008 crisis are still felt, the Canadian economy is relatively healthy but scaring away investors and foreign companies will not help us to stay on a sustainable growth trajectory. 

Le PQ et l'absorption: suite et fin

Il y a eu pas mal de réactions après la publication de mon court texte sur les conséquences d’un gouvernement péquiste sur la superficie totale absorbée par le marché au centre-ville de Montréal. Évidemment, il y a des cycles économiques qui affectent le marché de l’immobilier et on ne peut pas accuser le PQ de les causer. Il y a aussi le fait que le PQ ait créé des emplois au centre-ville dans les domaines des technologies de l’information et du multimédia grâce à son programme de subventions salariales… emplois qui ont continué d’être créés même après l’élection du gouvernement libéral en 2003.

À l’heure actuelle, ce qu’on remarque, c’est que le marché s’était d’ores et déjà mis en mode attentiste au moment de l’annonce de l’élection du quatre septembre. Qui plus est, j’entends déjà des rumeurs de transactions immobilières annulées de la part de compagnies internationales. Quelqu’un devra leur expliquer que ce gouvernement minoritaire a les pieds et poings liés !

Pour donner plus de profondeur à mon analyse du mois d’août, j’ai décidé de comparer les chiffres sur l’absorption annuelle de Montréal à ceux de Toronto. Clairement, les marchés n’ont pas la même taille, mais faire le parallèle est intéressant car le climat d’affaires devrait être à peu près le même dans les deux métropoles. N’ayant pas accès à des données remontant à plus loin que 1992, on ne peut s’attarder qu’à la période comprise entre 1995 à 2003.

L’effet du référendum de 1995 est clair cependant. Cette année-là, le marché montréalais n’a pas bougé. La reprise a été lente durant les années suivantes, alors que le marché torontois se portait bien.

Pour que le marché continue dans sa trajectoire actuelle (le niveau d’inoccupation au centre-ville est à son niveau plancher, soit près de 5 % : du coup, de nouvelles tours devraient agrémenter la ligne d’horizon montréalaise bientôt), le gouvernement péquiste élu doit donc se tenir loin du débat indépendantiste. Les effets de la crise de 2008 sont encore bien présents, l’économie canadienne se porte relativement bien mais faire peur aux investisseurs et aux compagnies étrangères n’aidera pas à nous mettre sur une trajectoire de croissance durable.

On Industrial Construction

Last week, I wrote a post on the consequences of a PQ government on the Montréal downtown market annual absorption (i.e. the difference between occupied space from one period to another). This time, I thought it would be interesting to look at the industrial building new supply across the different time periods as we have access to decades of data.

Economic cycles’ influence is very clear on industrial building new supply.

Here is the big picture: since the 70s, in the Greater Montréal Area (GMA), more than 200 million square feet of industrial space have been built. On the diagram below, I identified the party in power, as well as the economic shocks and the Québec sovereignty referenda.

Even if on average, there is an annual difference of about a million square feet in industrial deliveries during the PQ years and a notable slowdown after the two referenda, industrial construction follows the economic cycles. The early 2000s are a proof that the market can be healthy even if there is a PQ government in place.

There is room for worries however: after the 2008 financial crisis, the market never seemed to return to a healthy level. Speculative construction of industrial buildings is at its lowest since 1917! As we wrote in our 2012 first quarterreport, without new deliveries, “… aging buildings in the suburbs, built in the last fifty years, will continue to fill up gradually, despite their ceilings often being too low for current industry needs. Older, industrial loft-type buildings located in midtown and often dating from the early 20th century should continue to be converted into residential condos and Class B office space.”

Constructions industrielles

Après ma note de la semaine dernière au sujet des conséquences d’un gouvernement péquiste sur l’absorption au centre-ville de Montréal (soit la différence entre l’espace occupé d’une période à l’autre), j’ai pensé jeter un œil aux livraisons d’édifices industriels durant les différentes périodes.

Cette fois, plusieurs décennies de données ! On peut clairement voir l’influence des cycles économiques sur les constructions industrielles dans la région métropolitaine.

Voici la « big picture » : depuis les années 70, dans la Grande Région de Montréal (GRM), plus de 200 millions de pieds carrés d’édifices industriels ont été construits. Sur le diagramme ci-dessous, j’ai identifié le parti au pouvoir, les chocs économiques et les referenda sur la souveraineté.

Bien qu’il y ait en moyenne un million de pied carrés d’espaces industriels en moins livrés durant les années péquistes, et qu’un certain ralentissement soit enregistré suivant les referenda, la construction d’édifices industriels obéit plutôt aux cycles économiques. Le début des années 2000 est la preuve que le marché peut être en santé même avec un gouvernement péquiste !

Ce qui est inquiétant maintenant, c’est la lenteur de la reprise suivant le choc financier de 2008. La construction spéculative d’édifices industriels est à son plus bas niveau depuis 1917 ! On l’a dit dans notre rapport sur le marché industriel du premier trimestre 2012 du premier trimestre : en l’absence de nouvelles livraisons, « […] les édifices vieillissants de la banlieue, érigés durant les cinquante dernières années, bien que leurs plafonds soient souvent trop bas pour les besoins actuels de l’industrie, continueront de se remplir progressivement. Les vieux édifices industriels de type loft, distribués dans le cœur de la métropole et souvent construits au début du XXe siècle, devraient continuer leur conversion en condominiums résidentiels et édifices à bureaux de catégorie B. »